Vous êtes promoteur et souhaitez prochainement réaliser une opération de promotion immobilière mais vous avez besoin de financements ? Les opérations de promotion immobilière, que ce soit pour du neuf ou pour de la réhabilitation, obéissent à un schéma de financement assez immuable. La réalisation de ces opérations nécessite l’activation de plusieurs leviers de financement.  À la différence d’un financement d’entreprise « traditionnel », financer une opération de promotion immobilière se rapproche d’un financement de projet, portant sur un actif en construction et obéissant à un calendrier précis. Comment cela se passe-t-il ? Quelles sont les conditions ? Quelles sont les différentes solutions de financement ? Découvrez notre article !

Financement des programmes immobiliers : les différentes étapes.

Plusieurs étapes essentielles rythment de manière logique le développement des opérations immobilières. La construction du programme de promotion suit donc une chronologie bien précise.

Dans un premier temps le promoteur et ses équipes analysent et valident le projet (faisabilité, rentabilité…etc). Ils signent ensuite une promesse de vente de l’acquisition du foncier conditionnée à l’obtention d’un permis purgé de tout recours et retrait.

Vient ensuite l’étape de la pré-commercialisation (qui conditionnera l’obtention du crédit), réalisée le plus souvent par une agence immobilière spécialisée.  Le promoteur fait ensuite l’acquisition du foncier qui accueillera le programme immobilier et consulte les différentes entreprises qui réaliseront les marchés travaux.

Le bâtiment est ensuite vendu en VEFA ou à terme, le promoteur réalise la construction du programme et le conducteur de travaux s’occupent de gérer l’entièreté du projet et son bon déroulement.

Ces différentes étapes engendrent des frais, plus ou moins importants, qui conditionnent le succès du projet.

Le financement du programme immobilier est un enjeu central car le besoin en fonds est important lors du lancement d’une opération de promotion immobilière.  Les promoteurs vont notamment devoir financer :

• Les frais relatifs au foncier: Les frais de notaires, d’études, d’agences ou encore de viabilisation, qui sont inhérent à l’acquisition du terrain qui accueillera l’opération de promotion. Il est d’ailleurs parfois difficile d’obtenir un permis de construire, cette pré-étape est donc cruciale pour que le promoteur s’assure de la viabilité de son projet.
• Les frais de commercialisation: Les promoteurs immobiliers doivent entamer la commercialisation des lots qui sont à vendre bien en amont de la construction.
• Les coûts de construction: La construction est le poste de dépense le plus important du promoteur. Il regroupe l’achat des matières premières mais également le coût de la main d’œuvre afin de construire le programme immobilier.

 Financement des programmes immobiliers : les différentes solutions

1. Les fonds propres

Le promoteur est avant tout un entrepreneur qui va engager sa réputation, son savoir-faire et son intuition pour lancer une opération immobilière. Il est à l’origine du projet et va « porter » l’ensemble des démarches jusqu’à la livraison finale.

Ces fonds propres permettront donc de réaliser la première phase du projet de promotion immobilière en finançant les études à réaliser en amont qui sont indispensables au lancement de l’opération (géomètre, architecte …).

Cette séquence peut être remise en cause par d’éventuels recours, des évolutions réglementaires, ou des événements imprévus. Les sommes et le temps investis peuvent être significatifs, et le promoteur va devoir s’impliquer financièrement en fonds propres. 

Les fonds propres sont indispensables à toute opération et doivent être équivalents de 10 à 20 % du prix de revient TTC (en intégrant le prix du foncier) de l’opération.  Si certains lots de l’opération immobilière sont précommercialisés en VEFA, le promoteur pourra fournir un apport parfois moins conséquent que sur une opération classique.

2. La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA) est une spécificité française. Ce mode de financement des opérations de promotion immobilière est très réglementé afin de protéger les intérêts des acheteurs, qui achètent sur plan.

La VEFA permet de sécuriser les étapes et le calendrier à la fois pour le promoteur et l’acheteur, et permet notamment de savoir au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux de construction, à moment les fonds devront être libérés. (fondations, plancher, mise hors d’eau et hors d’air, finition et livraison).

Les paiements seront ainsi échelonnés, de 5% à la signature pour la réservation, qui seront conservés en séquestre chez le notaire, jusqu’à 100% au jour de la remise de clés. En cas de retard, d’éventuelles pénalités seront prévues pour le promoteur.

La pré-commercialisation du projet permet au promoteur de structurer son montage financier. C’est une étape est essentielle car elle permet de s’assurer de l’existence d’une demande réelle pour le programme proposé, et elle constitue une condition nécessaire pour pouvoir s’adresser aux banques et boucler le financement du projet.

Une fois que le seuil de pré-commercialisation défini est atteint, généralement fixé à 40% des besoins de financement, le promoteur va pouvoir passer à l’étape suivante et pourra également satisfaire aux exigences des banques pour l’obtention d’un prêt.

 3. Le crédit bancaire

Les crédits promoteurs immobiliers consentis par les banques sont diversifiés. Toute demande de financement bancaire d’un projet de construction est motivée par un business plan. Après son analyse, la banque propose la formule de financement adaptée au projet de construction.

Au stade de pré-commercialisation, le promoteur va donc pouvoir « associer » une banque au programme, ce qui est indispensable pour mettre en place la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Elle permet de sécuriser l’acheteur et de le prémunir contre un risque de non-livraison à la suite (par exemple) d’une défaillance du promoteur.

L’obtention d’un financement bancaire va permettre de finaliser l’acquisition du terrain et de lancer les travaux qui vont s’échelonner dans le temps en fonction du planning préalablement établi.

 Les crédits immobiliers peuvent être classés en trois catégories.

A/ Les crédits avec avance de trésorerie

 

Ce mode de financement est matérialisé par un découvert en compte courant. Lors de l’ouverture du crédit, aucune remise de fonds n’est effectuée, la banque alimentera le compte selon les besoins du promoteur. Le plafond de financement bancaire est généralement de 40 %, l’apport personnel du promoteur couvre 20 %, les 40 % manquants pour boucler le budget sont assurés par les ventes sur plan avant achèvement (comme expliqué précédemment).

B/ Les crédits sans avance de trésorerie

 Le banquier n’avance pas de fonds, il se porte caution ou garant de l’achèvement de la construction. Ainsi, les acheteurs sur plan sont certains de posséder leur bien immobilier même si le promoteur venait à faire défaut. C’est une garantie imposée pour les VEFAs.

C/ La prise de participation

 La banque avance les fonds sous forme d’apport en capital. Ainsi donc, elle acquiert la qualité d’associé qui partage aussi bien les gains que les pertes de l’opération de promotion immobilière.

Le financement d’un promoteur immobilier par crédit bancaire représente une solution moins coûteuse que le financement par crowdfunding immobilier.

4. Le crowdfunding et le crowdlending

Le crowdfunding permet de gagner un temps précieux et d’obtenir un financement complémentaire au milieu du projet, libérant ainsi les fonds propres du promoteur qui pourront être déployés sur de nouvelles opérations de promotion immobilière.

Il s’agit d’un appel public à l’épargne lancé auprès de petits investisseurs via des plateformes dédiées.

Ce financement intérimaire, d’un coût de l’ordre autour des 10 à 15 % selon la durée du crédit promoteur, est plus onéreux que le financement bancaire mais offre des avantages aussi bien aux investisseurs crowdfunding (rentabilité élevée 7 à 10 %, durée relativement courte entre 12 et 36 mois, assistance de la plateforme) qu’aux promoteurs (souplesse, rapidité de collecte d’argent). Ce mode de collecte permet également au promoteur de conserver l’intégralité de sa marge et de pouvoir saisir rapidement un maximum d’opportunités de promotion immobilière.

Le crowdlending est un crowdfunding sous forme de prêt. Il permet d’obtenir rapidement des liquidités via un contrat obligataire au niveau de la holding ou de structures ad-hoc contrôlées par le promoteur. Ces sommes pourront être réinjectées en fonds propres dans les différents programmes, dans le but de financer une ou plusieurs opérations de promotion.

Le crowdlending n’intervient pas à un stade très préliminaire du projet, mais peut être sollicité sur une opération spécifique, généralement au moment de l’obtention du financement bancaire.

5. La co-promotion immobilière

C’est une association entre plusieurs professionnels de l’immobilier afin d’augmenter leur fond propre. L’effort d’investissement et de gestion est partagé, au même titre que les gains réalisés.

6. Les fonds d’investissement privés

Le promoteur se décharge de la contrainte financière en faisant appel à des investisseurs privés. Généralement, il s’agit de fonds spécialisés en actif immobilier, des assurances ou de bailleurs de fonds privés.

Financement des programmes immobiliers : les différentes conditions du promoteur

1. Les conditions administratives

La partie administrative et juridique d’un programme de promotion est conséquente. Deux documents sont à connaitre : le certificat d’urbanisme (CU) et le permis de construire (PC)

A/ Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document d’information. Il en existe deux types :

• Le certificat d’information renseigne sur les règles de l’urbanisme applicables à un terrain.
• Le certificat opérationnel renseigne lui sur la faisabilité d’un projet.

C’est un document qui confère des droits acquis pendant 18 mois pour les dispositions de l’urbanisme (sauf les modifications liées à la salubrité publique). Le CU « n’empêche pas » un recours de tiers ou des objections des Architectes des Bâtiments de France (ANABF) par exemple.

Il ne faut pas le confondre avec le permis de construire.

B/ Le permis de construire

Le permis de construire purgé de tout recours et de retrait est le document demandé par les banques pour le financement de la promotion immobilière.

Les délais habituels, qui peuvent varier en fonction de la commune, sont les suivants :

• Dépôt de la demande de permis contre un accusé de réception qui fait courir le délai
• Affichage en mairie du dépôt de la demande dans les 15 jours
• La mairie a 1 mois (à partir de la date du récépissé) pour faire un retour sur la complétude et la date de décision.
• Retour de la mairie dans les 3 mois (à partir de la date du récépissé). Ce délai pourrait être plus long.
• Si retour positif, obtention du permis et affichage sur le terrain à constater par huissier idéalement à 3 reprises au début – milieu – fin de la période de recours des tiers

Plusieurs recours sont possibles sur un permis obtenu :

• Le recours des tiers qui s’étale sur une durée de 2 mois à partir de l’affichage sur le terrain
• Le référé préfectoral qui peut intervenir dans les 2 mois à compter de la transmission de l’arrêté de permis à la préfecture
• Le retrait par l’autorité administrative qui a délivré le permis qui pourrait survenir dans les 3 mois de la décision

2. Les conditions d’assurance et la solidité financière

Le promoteur sera jugé par sa capacité technique à mener à bien le projet considéré. L’aspect technique du projet sera bien sûr examiné, afin de s’assurer de la qualité et de la solidité financière des intervenants dans la partie travaux.

La qualité des assurances des intervenants est regardée avec attention et tout particulièrement les assurances décennales des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage.

Ces dernières années, le marché de l’assurance a subi quelques difficultés). Les banques exigent désormais des contrats d’assureurs français ou européens de renoms. Les contrats de type LPS (libre prestation de service) sont de moins en moins acceptés.

Financement des programmes immobiliers : les différentes conditions du prêteur

1. Les conditions préalables

Afin de financer l’opération de promotion immobilière, l’organisme prêteur doit s’assurer que les différentes autorisations administratives sont purgées de recours et de retrait.

Le crédit obtenu sera débloqué dès lors que la pré-commercialisation aura atteint un seuil suffisant (minimum équivalente à 35% à 50 % du chiffre d’affaires TTC du programme).

Le prêteur doit également respecter une quotité d’intervention : le financement est possible jusqu’à 70% du prix d’acquisition HT du foncier.

2. Les principales garanties

Les garanties demandées par les établissements bancaires sont en général l’hypothèque ou la promesse d’hypothèque sur les différents lots. A la différence de l’hypothèque, la promesse d’hypothèque est un acte qui n’est pas publié au registre des hypothèques.

3. Les conditions financières liées au promoteur

Le coût de la GFA (garantie financière d’achèvement) est de 0,8 % à 1,2 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération (ce pourcentage est dégressif selon la taille du projet)

Vous l’aurez compris, quel que soit le montage financier choisi, avec ou sans crowdfunding, le recours à un crédit bancaire pour le financement de projet est quasi systématique pour mener à bien votre opération de promotion immobilière. Vous êtes promoteur et souhaitez connaître nos modalités d’intervention pour le financement de votre opération ?