Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. Une société destinée à loger des projets immobiliers n’est pas nécessairement obligée de prendre la forme d’une Société Civile Immobilière (SCI). Vous pouvez aussi créer une Société par Actions Simplifiée (SAS). Alors, faut-il investir en SCI ou en SAS ? Quelles sont les différences entre ces deux statuts ?

 

L’achat et la gestion de biens immobiliers

Une SCI ou une SAS permettent d’acheter et de gérer des biens immobiliers en évitant, (notamment si la SCI est familiale), que le patrimoine ne soit placé sous le régime de l’indivision (situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien) 

 

Le nombre d’actionnaires

Contrairement à une SCI qui est obligée de détenir au moins 2 associés, une SAS peut être créée par une seule personne, on l’appelle alors une Société par action simplifiée unipersonnelle. 

 

Une activité civile ou commerciale

La SCI étant une société civile, elle ne peut donc pas exercer d’activité commerciale, alors que la SAS, elle, peut exercer tous types d’activités. Pour faire simple, une SCI ne peut pas gérer des commerces comme des boutiques, des restaurants ou un hôtel.

Les investisseurs optent généralement pour une solution intéressante. Ils ont en effet la possibilité de profiter des deux statuts en créant une SCI propriétaire et gestionnaire du bien immobilier, et une SAS ayant pour objet l’exploitation même du commerce. Il suffit alors que la SAS loue le commerce à la SCI (en location non meublée) pour que les règles de chacune des sociétés soient respectées. Ce montage permet ainsi de respecter les objets civil et commercial de la SCI et de la SAS.

 

La gestion

La gestion des deux sociétés (SAS et SCI) est assez souple et relativement similaire aujourd’hui. Dans le cadre d’une SCI, vous devrez tenir une comptabilité de caisse (entrées et sorties) et de conserver factures et justificatifs.

Pour une SAS, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité commerciale et vous devez fournir au Greffe du Tribunal de commerce, vos comptes annuels, qui sont ensuite publics. Dans certains cas, vous pouvez également nominer un commissaire aux comptes.

 

Les responsabilités des associés et actionnaires

Dans une SAS, la responsabilité des associés est limitée

au montant des apports au capital social. Si des dettes sont constatées, les créanciers ne peuvent exiger des actionnaires qu’un remboursement égal (et jamais supérieur) à leur apport dans le capital. Leur patrimoine personnel n’est donc jamais mis en risque.

Contrairement à la SCI où la responsabilité des associés est illimitée. Les associés peuvent devoir rembourser une dette via leurs biens personnels. Les créanciers ont, en effet, tout-à-fait le droit de demander la saisie des biens personnels de chacun des associés. Il n’existe pas de solidarité entre associés, cela signifie que la dette ne doit être remboursée qu’à hauteur de leur part propriétaire du capital.

 

 

La fiscalité

Dans une SCI, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), sauf s’ils choisissent d’être imposés sur les sociétés (IS).

La SAS, elle, est soumise à l’IS, sauf exception. Dans certains cas particuliers, en effet, la SAS peut choisir l’IR pour une période limitée à 5 ans. C’est notamment le cas si elle exerce principalement une activité commerciale ; la gestion de son patrimoine immobilier propre étant très minoritaire. Les SAS dédiées à la gestion d’un patrimoine immobilier sont imposées sur les sociétés.

 

 

	SCI (société civile immobilière)	SAS immobilière
Nombre d’associés/actionnaires requis	Au moins 2	A partir de 1 (on parlera alors de SASU)
Nature de l’activité	Civile par nature Possibilité d’exercer une activité commerciale	Commerciale par nature
Capital social minimum	Aucun minimum requis	Aucun minimum requis
Nature de l’activité	Activité civile	Activité commerciale
Responsabilité des associés	Illimitée	Limitée au montant des apports au capital social
Obligations de gestion	Obligation de tenir une comptabilité de caisse (entrées sorties) et de conserver factures et justificatifs	Obligation de tenir une comptabilité commerciale, Obligation de dépôt des comptes Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas
Fiscalité	IR par défaut et IS sur option	IS par défaut et IR sur option pendant maximum 5 ans

 

Vous l’aurez compris, ils existent des différences notoires entre chaque type de société. Selon votre profil et votre besoin, il vous faudra faire un choix. Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous souhaitez placer votre patrimoine immobilier dans une société pour faciliter la transmission (en profitant d’une fiscalité avantageuse) de celui-ci à vos héritiers, la SCI est à privilégier…

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