Vous souhaitez acquérir un bien professionnel immobilier (bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activités, commerce…) ou mobilier (équipements, véhicules…), mais vous n’avez pas les fonds nécessaires ou l’envie d’investir une partie de votre trésorerie dans un achat ? Le crédit-bail est fait pour vous ! Exclusivement dédié à l’immobilier d’entreprise, cette méthode de financement offre de nombreux avantages.

Le crédit-bail, qu’est-ce que c’est ?

Le crédit-bail permet à un établissement financier (crédit bailleur) d’acheter des biens mobiliers (équipements, véhicules…) ou immobiliers (bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activités, commerce…) et de les louer à une entreprise (crédit-preneur) pendant un temps précisé dans le contrat de location.

Généralement, la durée des contrats de location correspond à la durée d’amortissement fiscal du bien.

Les contrats de location sont :

• avec option d’achat : le prix de cession du matériel en fin de contrat est alors indiqué dans le document,
• sans option d’achat, en fin de contrat, l’entreprise rend le matériel qu’elle a loué et peut faire une nouvelle location si elle le souhaite.

Tous les établissements financiers ne sont cependant pas habilités à réaliser des crédits-bails immobiliers. Ce sont uniquement les sociétés financières et filiales des banques spécialisées qui peuvent monter ce type d’opération. Vous pourrez retrouver l’ensemble des sociétés financières agrées sur le site de l’Association française des sociétés financières (ASF).

Comment savoir si mon entreprise peut en bénéficier ?

Toutes les entreprises quel que soit leur statut juridique après acceptation de leur dossier de demande par le crédit-bailleur peuvent en bénéficier
La société de crédit-bail examine la nature du bien financé, la situation financière de votre entreprise et sa capacité de remboursement et donne ensuite son accord sur le bien financé.

Si votre entreprise est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non-commerciaux, alors vous êtes concernés !

Pour quels types de projets ?

Comme expliqué précédemment, le crédit-bail immobilier ne peut porter que sur des locaux à usage professionnel (bureaux, locaux d’activité, commerces). Différents montages sont possibles :

• L’immeuble est déjà construit : C’est vous, entrepreneur, qui effectuerez les démarches de recherche du bien (en fonction de vos besoins), de visites, de négociation auprès du vendeur. Le crédit-bailleur achète l’immeuble et le loue à votre entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail.
• L’immeuble est inexistant : Le crédit bailleur acquiert le terrain et finance les travaux de construction. La maîtrise d’ouvrage vous est confiée.
• Le locataire dispose d’un terrain qu’il vend à une société pour construire l’immeuble.
• L’immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Que doivent contenir les conditions du contrat entre le crédit bailleur et vous, locataire ?

• Le loyer : il est fixé librement entre les deux parties. Il peut être constant, progressif ou dégressif ; payé trimestriellement, semestriellement ou annuellement ; d’avance ou à terme échu. S’il s’agit d’un bâtiment neuf, vous pourriez être amené à verser des « pré-loyers » qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail, avant la date de livraison.

• La durée : le contrat de location est de longue durée, généralement signé pour 15 ou 20 ans et parfois même jusqu’à 30 ans.

• Les conditions de résiliation anticipée : elles sont indiquées dans votre contrat avec le montant d’éventuelles indemnités. A noter que le contrat ne pourra pas être résilié avant 7 à 10 ans généralement (pour une levée anticipée de l’option d’achat).

Les modalités peuvent donc être plus au moins souples en fonction de l’entente des parties. Quoi qu’il en soit, pensez à bien border ces différents éléments dans votre contrat.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Le crédit-bail coûte-il plus cher qu’un emprunt traditionnel ?

Il est possible que le coût soit effectivement plus élevé (+/-1 point par rapport aux prêts bancaires à long terme). Mais grâce à cette technique de financement, vous pouvez acquérir votre immeuble sans avoir à immobiliser les ressources financières de votre société.

Que se passe-t-il à la fin du contrat de crédit-bail ?

Vous occupez le bâtiment depuis plusieurs années, la fin de votre contrat de location approche, plusieurs choix s’offrent à vous. Vous pouvez décider :

d’acquérir le bien de différentes manières :

• Levé de l’option d’achat en exécution de promesse unilatérale de vente prévue au contrat, à un prix fixé par celui-ci et tenant compte des loyers versés Cette action donnera lieu au transfert de propriété de l’immeuble. Vous devrez donc régler le montant qui a été initialement fixé, qui est soit symbolique (1€) soit compris entre 5 et 15% du prix d’achat du bien.
• Acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble
• Transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire

de poursuivre la location

de restituer l’usage du bien au bailleur

Si vous décidez pour une quelconque raison de céder votre contrat à un tiers, l’éventuel bénéfice que vous en tirerez sera considéré comme une plus-value professionnelle (imposable sur la base de la différence entre le prix de vente et le total des quotes-parts de loyers non déduites).

Dans le cadre d’une société civile immobilière, en cas de restitution de l’immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

Que se passe-t’il si mon entreprise fait faillite ?

L’établissement financier sera tenu de poursuivre le financement du crédit-bail. En cas de reprise de l’entreprise, c’est le nouveau preneur qui reprendra le règlement des loyers sans être dans l’obligation de régler les sommes antérieures.

Quels sont les avantages du crédit- bail ?

Pour les entreprises, et pour celles qui sont en cours de création, les avantages du crédit-bail sont nombreux :

• Il n’exige aucun apport du créateur tout en permettant un financement à 100 % du montant de l’investissement. Un dépôt de garantie peut cependant être demandé au début du contrat ainsi qu’un loyer d’avance.

• Les loyers sont des charges déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise. L’avantage fiscal est d’autant plus important que la durée du remboursement est courte.

• Le crédit-bail est intéressant pour les matériels dont d’obsolescence rapide est importante (matériel informatique, bureautique….).

• Il évite un décalage important entre la TVA payée et la TVA collectée. Les premiers mois d’activité d’une entreprise sont souvent des mois d’investissements. La TVA payée sur les achats (notamment achats d’immobilisations) est souvent supérieure à la TVA collectée sur les ventes, créant ainsi parfois des problèmes de trésorerie.

• Le matériel est remplacé sans frais en cas de défaillance pendant la durée du contrat. De même, le coût de sa maintenance est comprise dans le loyer.

• Juridiquement le crédit-bail est une location, les biens financés en crédit-bail ne figurent donc pas à l’actif du bilan de l’entreprise, ce qui peut avoir comme avantage de « limiter » l’endettement apparent de l’entreprise ;

• Vous n’êtes pas propriétaire du bien durant la période du crédit-bail ce qui signifie que vous économisez certaines taxes, comme la foncière par exemple. Cependant, vous serez redevable des différentes charges courantes de l’immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Le crédit-bail (qu’il soit mobilier ou immobilier) est une méthode de financement qui offre de nombreux avantages. Le mieux reste d’être bien conseillé dès le début pour être sûr de rédiger correctement le contrat de location et surtout de ne rien oublier. Notre équipe, spécialisée en prêt immobilier professionnel saura vous aiguiller dans vos différentes démarches. Contactez-nous !